時政

社會住房仍缺乏資金

目前,民眾對社會住房的需求很大,然而供應源仍有限制,由於政策尚存在許多不足之處,其中,缺乏資金也阻礙多個項目在過去期間的發展。

本市某私人企業投建的社會住房項目。

本市某私人企業投建的社會住房項目。

多環受阻

據建設部,在2011-2020年階段,全國的社會住房需求約44 萬間。其中,本市約13萬4000間、河內市約11萬間、平陽省約4萬1250間、同奈省約3萬6700間。儘管過去期間,社會住房問題一向得到黨與國家的關注,但迄今,全國只開展了248 個社會住房項目,建設面積逾500萬平方米,達2015-2020年階段所定出計劃的41.4%,為中低收入人士建設約10萬間社會住房。
 
至於在本市,正在開展39個社會住房項目,共有4萬4701間住房單位,今年可能有2萬間竣工。但實際顯示,由於財政預算有限,包括採用社會化形式,但社會住房供應源仍無法滿足民眾的巨大需求,尤其是河內與本市等大城市以及工業化迅速的各省。

市房地產協會(HoREA)告知,目前有關社會住房發展的政策仍存在許多不足之處。具體是,儘管已有規定,但似乎各地仍未有個別區域的規劃,以投建社會住房項目來出租,甚至是租買社會住房、與低價商住房項目結合。此外,社會住房項目是獲免土地使用費,但由於企業使用住房面積來建設社會住房,因此這片土地已經繳納土地使用費,故仍未有一項規定指引給企業退還土地使用費。

與此同時,在《住房法》對社會住房項目規定的投建手續與程序還有許多不足之處,由於社會住房項目投建手續程序仍未具體,而企業是通過轉讓土地使用權才能擁有土地,未有簡明的投建手續程序,社會住房項目正在使用是社會住房公寓的模式設計。未有競標標準的規定,以選出使用國家管理公共土地的社會住房項目投資商,導致浪費土地。
 

此外,政府2015年第100號《議定》規定,全部項目的定額利潤不能超過投資成本總額的10%,這樣是不合理的。定額利潤被限制,就是過去期間導致企業對社會住房項目不感興趣的原因。因為實際上,要開展社會住房項目,企業須付出許多額外費用,甚至場地拆遷的費用也沒有得到在投資成本總額中正確與足夠地計算,導致投資商受損,甚至是虧本。市房地產協會主席黎黃洲告知,國家只需檢察工程的規劃與質量,尤其是社會住房的售價,以鼓勵企業革新、創新與有效,而不是把其限於在某個規定範圍內。
等待政府信貸資金

建設部告知,導致社會住房進展十分緩慢與遇到不少困難的原因是,給信貸組織放貸資金以落實社會住房政策至今的利率彌補資金源仍未有。從各個地方的統計數據顯示,目前有建設規模約16萬8700間住房單位、總面積約843萬5000平方米的206個社會住房項目的進度緩慢或暫停施工。其中,導致各項目被暫停的主因之一是沒獲部署財政預算源,以按照2014年《住房法》與政府2015年第100號《議定》有關發展與管理社會住房的規定落實社會住房的輔助政策。

過去期間,本市正在開展39個社會住房項目建設計劃,一共有4萬4701個住房單位,至今年可能有2萬間竣工。但由於財政預算有限,甚至採用社會化形式仍缺乏社會住房供應源,未能滿足民眾對住房的巨大需求。目前有不少企業已使用其自有資金來開展社會住房項目如:南隆、黎成公司與西貢房地產總公司等。

然而,由於各個企業要自掏腰包來辦理有關土地使用權與做項目的手續,而無得到信貸資金優惠的輔助,故受到不少限制。儘管各所商業銀行有給社會住房項目放貸,但大部分投資商與購房者仍要以商業利率來貸款,故企業與購房者在還債、付利息方面會有許多困難。因此,國家財政預算資金起著重要的引資作用。

實際顯示,在使用政府30萬億元優惠房貸資金的3年(2013年至2016年)內,從財政預算發給彌補利率的每一元,商業銀行將能籌集到來自社會資金源的33元以投資低價住房。因此目前,假如政府使用2萬億元財政預算款項以便給4家國營商業銀行彌補利率,則這筆資金源在投入實際使用時將是重要的引資作用,協助各單位從社會籌集60萬億元,放貸給社會住房項目和購房者。以這筆資金,加上國家給社會政策銀行再供應 資金的1萬億元和在各地的住房發展基金的補充,今後各年的社會住房放貸資金源基本上會更加充裕。

為了解決上述困難,政府日前已對餘下的資金部分審議2016-2020年階段中期公共投資計劃詳細分攤方案。同意給社會政策銀行補充2萬億元,其中,撥出大約1萬2600億元落實社會住房政策。但這筆資金與巨大需求相比不過是“大海中撒鹽”,所以實際上大部分屬於要使用社會住房的對象未能真正接近優惠貸款的資金源。在今年4月,政府責成計劃與投資部從國家財政預算中撥出3萬億元,其中給社會政策銀行撥出1萬億元。特別是撥2萬億元利率彌補資金分給越南外貿商業股份銀行(Vietcombank)、越南工商商業股份銀行(VietinBank)、越南投資開發商業股份銀行(BIDV)、農業與農村發展銀行(Agribank)。基於再發給的資金源,4家商業銀行將能籌集到大約60萬億元。在今年和繼後的數年內給社會住房購買者提供優惠信貸。

各房地產企業認為,政府的上述動態是很積極的轉變,對房地產市場乃至社會住房市場是一個喜訊。因為多年以來,缺乏來自財政預算資金彌補仍是導致社會住房項目無法開展的重要瓶頸。政府要求給正在進行了一半的社會住房項目繼續以優惠利率作新貸款,將是讓上百個社會住房項目能重返市場的重要吸引力◆
按照政府2015年第100號《議定》,社會政策銀行正採用的年息4.8% 。建設部也建議政府給社會住房的貸款利率從目前的年息4.8%調降至相當於各商業銀行正採用的放貸平均利率的50%,即大約年息為4%。

潘 黎

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