經濟

以存管合同保障購房者權利

最近,與其給開發商付定金以購置期房,多個項目已採用不動產存管協議合同方式,其中的三方包括購房者、開發商以及銀行。不少意見認為,這是符合的方式,有助於客戶在最早時間接觸到自己關注的項目,限制資金風險。然而,為了確保購房者的充分權利,必須得到職能機關的嚴密監控。

存管合同也是一種付定金方式。(示意圖源:互聯網)

存管合同也是一種付定金方式。(示意圖源:互聯網)

按照上述合同方式,客戶必須繳納一筆款項到被封鎖的共同賬戶。到了雙方協議的期限,如果項目具備出售條件,這筆款項將轉成簽署購房合同時的首付款或給客戶退還。合同內容也包括購房者或開發商不履行義務的罰款條款。

滿足共同趨勢的措施
艮文力金融專家指出,國際慣例是客戶要購置任何商品時都必須付定金以有權優先購置自己希望的商品。存管合同也是一種付定金方式,所以法律上是合法的。參與合同的各家銀行也遵守法律規定。

Cen Invest集團副主席范清興告知,在一般經營活動來看,協議存管以有權購置房地產是獲多個國家採用,滿足共同趨勢的措施之一。信譽好,擁有優越位置的項目,項目質量高,瞄準小眾市場或擁有合理價格政策吸引客戶關注的開發商可以在出售之前對項目的購買力進行需求試探活動。
 
實際上,很多項目已採用付定金的方式。而存管合同是以有效力的條款、封鎖賬戶來保障的三方民事合同,所以開發商不能使用這筆款項到其他目的。這是有助於開發商可以主動制定經營計劃,能預估購房的客量以及制定價格政策依據,有助於客戶可以以低價接觸不動產。與一般的付定金方式相比,客戶也可以減少更多風險,因為要是發生事故,一般的付定金方式難以從開發商或中介取回款項的。

對合同條款具體化
有關此方式會否違反《不動產經營法》規定的籌資條件的問題,不動產協會主席阮陳南表示,籌資方式屬於獲出售期房的條件的路線圖規定。開發商只可以在完成:繳納地稅、具備建築許可證、已建設地基、具備國家管理機關的住房出售許可證通知等各項手續後才能出售期房。屆時才可以簽署買賣合同。

各方之間按照存管合同的協議是按照《民事法》,尊重雙方的民事自由權。存管的性質猶如留位子,體現自己對項目的關注。阮陳南主席指出,尚未進行買賣就不屬於《不動產經營法》的範圍。然而,存管的款項僅應在10% - 20%之間是合理,要是過高的話,一旦項目不能開展或開展進度緩慢會給購房者帶來風險的。
 
此外,儘管賬戶獲封鎖,對買賣雙方都安全,但要是項目不具備充分出售條件,仍可能會發生糾紛要打官司的。合同中註明購房者或開發商不履行義務會被罰款。如果購房者被罰,可以從他們在賬戶內原有的款項扣除。至於開發商違反的話,如何取得罰款,如何處罰呢?在這種情況下,銀行的角色也尚未明確。因此,應補充、確定此問題以確保各方公平。

經濟專家武庭映也認為,與證券市場一樣,簽署存管合同以購置期房是不動產的一種衍生產品,法律不禁止就可以進行。對開發商來說,這是有計算、有調整的創意做法,是正常活動。為了避免風險,所有民事合同都應對每個情況詳細地規定具體的存管條款。預測若干可能性以及處理的措施,之後按照合同來解決。同意就簽字,不同意就作罷。
 
河內不動產俱樂部副主席阮世蝶建議,必須進行系統化,在存管合同中完善三方的權利。鼓勵此方式,但管理機關要嚴密監控。對於購房者,為了確保自己的權利,在簽存管合同之前,務必仔細瞭解開發商的能力,項目質量,作擔保的銀行的能力等因素◆

潘 南

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