生活與法律

使用委權合同購買房地產有風險

在若干轉讓不動產的場合,因各方不滿足法律規定的交易條件,無法簽訂買賣、轉讓合同或想避免繳納相關費用、稅務,所以購買者選擇使用委權合同以代替合法轉讓、買賣合同。

(示意圖源:互聯網)

(示意圖源:互聯網)

據法律大學商貿法律系講師吳嘉煌碩士表示,使用委權合同進行買賣房地產潛伏許多風險,具體是購買者可能遇到下面場合。

首先是,購買者對房地產所有權沒有充分的權限。據2013年《土地法》規定,持有土地使用證書者可以實施轉讓、出租、轉租、贈送、抵押、合資等權限。據此,當住房者持有合法使用證書才能達成買賣、租用、贈送、更換、抵押、合資等權限,特殊場合除外。按規定,獲委權者不獲簽發土地使用證書,所以想進行交易,務必徵得賣方的同意。此外,當實施委權範圍的權限,購買者必須通知授權者,即是不可自行實施此權限。

第二是,如果賣方改變了原定的想法,購買者可能被索回住房、土地使用權。按法律規定,獲委權者有義務向授權者移交財物及所收到的利益。雖然可能需向獲委權方賠償損失及提前通知,但授權方可以隨時單方終止合同。

因此,如果市場價改變,賣方改變了原定的想法,可以終止委權合同以索回財產,再向他人出售。

第三,如果授權方不幸死亡或不存在,購買者可能被索回已購買的住房、土地使用權。
第四,已購買的房地產可能被國家回收而不獲得賠償。按《土地法》規定,國家回收土地時,只有合法土地使用者,在證書上簽字的人才獲得國家賠償。至於使用土地而不持有證書的場合,須確保符合2013年《土地法》第七十五條規定。因此,當國家回收土地,房地產使用及管理的獲委權者可能不獲得賠償。

另外,在房地產交易時,可能遇上法理問題。實際上,如果房地產滿足交易條件(有證書、不發生糾紛、不被查抄、使用期未屆滿……)很少人會使用委權合同進行交易。不按法律規程和手續規定進行交易給購買者帶來許多風險◆

相關閱讀